Konut kiralarında yaşanan artışlar, hem kiracıları hem ev sahiplerini doğrudan etkileyen önemli bir hukuki düzenleme alanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, konut kira artışları, TÜFE On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlandırılmıştır. Ancak son yıllarda kira piyasasında yaşanan olağanüstü artışlar nedeniyle geçici bir yasal düzenleme getirilmiş, bu düzenlemeyle birlikte 1 Temmuz 2022 tarihinden itibaren uygulanmak üzere konut kira artışlarına %25 sınırı getirilmiştir.
Bu sınırlama:
-
1 Temmuz 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında geçerli olmuştur.
-
Konut kiralarında uygulanır, işyeri kiralarında %25’lik sınırlama uygulanmaz.
-
Sözleşme yenileme dönemlerinde geçerlidir.
-
Taraflar bu sınırdan daha fazla artış kararlaştıramaz.
YENİ DÜZENLEME: 2024 Temmuz itibarıyla %25 artış sınırı uzatılmamıştır. Bu durumda, 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artışları tekrar TÜFE On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinden yapılacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, 5 yıllık kira süresi dolmamışsa, çatılı işyeri kira artışları da TÜFE On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlanır. Bu düzenleme hem kiracı hem kiraya veren için bağlayıcıdır ve taraflar bu oranın üzerinde bir artışı sözleşmeye koyamaz.
Örneğin, TÜİK verilerine göre Temmuz 2025 TÜFE On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %41,13 olarak açıklandığından Ağustos 2025'te yapılacak konut ve çatılı işyeri kira artışı da en fazla %41,13 olabilir.
Ancak 5 yıllık kira süresi sona ermişse, kiraya veren artık sadece TÜFE ile sınırlı kalmaz; emsal rayiç bedel, gayrimenkulün konumu, işyerinin durumu ve piyasa koşulları dikkate alınarak kira tespit davası açabilir.
Özetle:
-
Artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile sınırlandırılmıştır.
-
5 yıl dolmuş sözleşmelerde, rayiç bedel üzerinden kira tespiti mümkündür.
-
Taraflar, artış oranını yazılı olarak kararlaştırmışsa, bu oran geçerli olur; ancak aşırı fahiş artışlar hâlinde mahkemeye başvurulabilir.
Sayın Hukuk olarak, kira artışlarıyla ilgili güncel düzenlemeleri yakından takip ediyor, müvekkillerimize tahliye ve kira tespit davaları, ihtarname süreçleri ve sözleşme yenilemeleri konularında profesyonel destek sağlıyoruz.